L’immobilier locatif est accessible à crédit et ouvre droit à de nombreux avantages une fois logé dans son patrimoine. Toujours est-il que l’immobilier physique a un coût, depuis l’acquisition jusqu’à l’entretien. Seuls certains portefeuilles peuvent y avoir accès. Pourtant, d’autres solutions plus avantageuses existent pour investir dans l’immobilier locatif, et celles-ci sont d’ailleurs destinées à tous les portefeuilles.
Les SCPI : de la pierre ultra diversifiée
Avec les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, il n’est plus question d’investir dans de la pierre physique, mais plutôt dans des parts de société. Le principe : les porteurs de parts injectent leur argent dans un fonds en commun destiné à l’achat de plusieurs immeubles. Cette opération est exécutée par un spécialiste : la société de gestion de SCPI. C’est également à cette dernière qu’incombe la mise en location de l’ensemble du parc ainsi que la collecte des loyers.
Les souscripteurs aux parts de SCPI ne perçoivent pas directement ces loyers, qui sont encore déduits de certaines charges, dont ceux liées à l’entretien par exemple. De même, la constitution des différentes provisions en anticipation des éventuels risques locatifs est réalisée à partir d’un prélèvement sur les loyers. Ceux-ci sont ensuite convertis en dividendes.
D’où les multiples avantages de la SCPI : le coût de l’accès au parc immobilier est nettement moindre, comparé à celui de la pierre physique. L’investisseur ne profite pas que d’un immeuble, mais de tout un parc diversifié. Il loge ainsi différents types d’immeubles dans son portefeuille : d’entreprise et à usage de logement, à différentes vocations.
Les OPCI : pour innover et pour davantage de diversification
Les OPCI, organismes de placement collectif immobilier, sont encore peu connus, comparés aux SCPI. Pourtant, ils permettent aussi l’accès à l’immobilier à partir de seulement quelques centaines d’euros. Les OPCI ont d’ailleurs vu le jour en suivant les traces de leurs aînées les SCPI, mais en plus d’opter pour de l’innovation de la diversification. En effet, des valeurs mobilières et des liquidités sont intégrées dans ces actifs, gérés en complément des actifs de la poche immobilière qui fonctionne de la même manière que celle des SCPI.
L’investisseur diversifie davantage son portefeuille en y souscrivant ; toutefois, les risques sont élevés en raison de la volatilité des actifs boursiers qui y sont logés. Investir dans des OPCI se fait généralement à hauteur de 15% à 20% de la totalité de son portefeuille de placement.
Les SCI : pour détenir des parts dans un bien en indivision
Les sociétés civiles immobilières ou SCI sont aussi un excellent moyen de tirer profit de l’immobilier locatif. Il est question d’acheter des parts de société qui reposent sur de l’immobilier en indivision. On parle plus souvent de SCI familiale, les parts étant détenues par les membres d’une même famille. Toutefois, des tiers extérieurs au cercle familial peuvent aussi avoir accès à ces parts et donc aux dividendes qui en proviennent. Les SCI et les SARL de famille fonctionnent sur la même base en ce qui concerne la gestion de l’immobilier en indivision. Cependant, les parts de SARL de famille ne peuvent être proposées à des tiers.
Pour tous ces produits de placement, la gestion est intégralement prise en main par un opérateur dédié (société de gestion pour les SCPI et les OPCI) et par le gérant pour les SCI. L’investisseur peut ainsi se dégager du temps pour se focaliser sur la stratégie d’acquisition et d’investissement qu’il mettra lui-même en place dans le but de bien rentabiliser son placement. Ces actifs sont peu volatils et les suivis ne nécessitent pas autant de rigueur que dans le cas d’un investissement en bourse.
